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2020年惠州临深买房,选择惠阳白云新城还是大亚湾西区? 一文读懂

发布时间:2020-06-03 17:36 阅读量:20229 来源:楼盘购

  作为环深城市之一的惠州,近些年,特别是深圳提出东进战略、国家制定粤港澳大湾区大城市群,深圳建立先行示范区后,开始成为了很多刚需置业群体和投资群体的眼中的香饽饽。那么惠州怎么去买房呢?很多人都说惠州买房就买临深,没错,这个思路是正确的,但是,细分到临深区域,又该如何买房呢?如何根据自己的预想投资周期去买房呢?这里面大有门道。

大湾区楼市均价

大湾区楼市均价

  看到现在深圳整体均价过57000的价格,谁曾想到08年金融危机深圳房价腰斩的时候,10年后房价能涨到这个样。过去的11年,深圳的房地产发展,变成了一场名副其实的粗暴式造富运动,那个时候几乎买哪里的房子,到现在至少增值4倍以上,年均涨幅超过30%以上,碾压各路理财投资。

  2007年,这一年深圳人集体“坐了一趟过山车”,楼价猝不及防大涨,从1月的10872元/平米到10月17350元/平米,涨幅高达70%,全民开始炒房。“9.27新政”之后成交剧烈下滑,市场低迷到年底。2008年的金融危机,深圳的房地产市场雪上加霜,很多楼盘腰斩,关外4988元/平米起,关内7380元/平米起,一些楼盘甚至打出“再低,就不可能了”的广告。谁曾想到,如今深圳的房价,对于大多数人来说,已高不可攀。

  深圳楼市最先由罗湖开始,紧接着沿着福田-南山-宝安-龙华-龙岗-坪山这个秩序发展,高房价自西向东的一路碾压,让更多的人开始了解深圳的东部区域,位于深圳东部的惠州临深片区,也在深圳房价一路向东的发展态势下,开始逐渐进入到深圳客的视线。

基建打出惠州临深名片

深圳湾夜景

深圳湾夜景

  如果说深圳一路向东的高房价碾压是惠州临深片区楼市进入深圳人眼中的先决条件,那么临深的惠阳和大亚湾的基础建设就是深圳人开始认可惠州临深的名片。

  2010年,深圳与惠州临深片区的另一条高速公路“惠深沿海高速”通车,这一高速的开通,大大缓解了深圳通往惠州临深片区“深汕高速”的通行压力,同时,也大大缩短了深圳罗湖中心区、盐田区与大亚湾经济技术开发区的通行时间。

  2007年,深圳至厦门的厦深高铁开始动工建设,建设初期,对于惠州临深片区的楼市影响不大,当时深圳东部地区房价还处于相对较低的价格,很多人都还能接受,只是并没有那么看好深圳东部的龙岗,更不用说坪山这边(当时的坪山还是属于龙岗区下辖的区域)。

惠州高铁南站

惠州高铁南站

  直至临近厦深高铁快要开通的那两年,龙岗的房价也有了很大程度的上涨,深圳人的目光开始不断再往当时龙岗东部区域的惠阳和大亚湾转移。2013年12月厦深高铁正式通车,临深区域与深圳龙华形成半小时高铁通行圈,也就是从那个时候起,惠州临深片区的楼市迎来了新的飞跃。

  虽然两城有了高铁的来往,但是要解决两个相邻城市之间的通勤问题,高铁并不能起到关键性的作用,只有地铁才是解决两城通勤的王道,因为高铁的跨界是大范围与大范围之间,不如华南区域到华东区域、南方到中部地区甚至是北方,这是一个大范围的长途运输,针对的不是某个城市到某个城市,而是整个沿线城市群之间的流转,所以,相对于地铁精准的城与城之间、或者区与区之间这种短距离内的多点流转,高铁明显是无法正常满足深圳与惠州的通勤。

深圳地铁14/16号线走向图

深圳地铁14/16号线走向图

  而就在厦深高铁通车后的不久,深圳与惠州都迎来了地铁方面的相关规划,作为地铁荒的坪山新区,也迎来了深圳地铁14号线和深圳地铁16号线的曙光,惠州临深的惠阳和大亚湾区域,则承接这两条线路规划起了延长线,这让很多深圳人多年期盼以来的坪山新区与深圳市中心40分钟生活圈、惠州临深片区与深圳市中心60分钟生活圈有了新的希望。

  值得注意的是,由于国家对于申报地铁的城市有了新的规定,惠州段衔接深圳的地铁规划受制于城区人口的限制,具体实施进度比之前预期的规划有了延后。

  公路方面,除了上述我们讲到的深海高速和惠深沿海高速以外,临深的惠阳和大亚湾片区也已经形成了五横的城市干道骨架,位于惠阳区的白云路向西无缝接驳深圳的坪山大道(深汕公路坑梓段)、位于大亚湾境内的龙海一路向西无缝接驳深圳的坪山大道、龙海二路向西无缝接驳深圳的丹梓大道、石化大道向西无缝接驳深圳的锦绣东路、龙海三路向西无缝接驳深圳的兰竹东路,后期还将与南坪快线实现便捷互通。

大亚湾西区交通网

大亚湾西区交通网

  水陆运输方面,未来大亚湾还将在澳头的滨海公园二期规划水上客运码头,开通通往深圳、香港、澳门的水上客运航线,同时,还将计划开通与大亚湾黄金海岸旅游区、巽寮湾、双月湾之间的水上旅游线路。

  多维立体的交通建设与规划,让深惠同城生活的进度不断提速,正是双城之间不断完善的交通建设,才让深圳人民对惠州临深片区有了进一步的深入了解。

配套升级保驾护航

  如果说惠州临深片区与深圳的交通对接建设与规划是惠州呈现给深圳人民的一张名片。那么,临深地带配套升级就是给深圳人民的一颗定心丸。

  很多年前,缺乏配套的临深片区,被很多人冠上了“鬼城”的帽子,那个时候,缺乏配套的这个片区,除了房子还是房子,生活最简单的衣食住行都不能很便利的解决,而一个个社区到了晚上,亮灯的比例少的可伶,因此,被大家形象的称之为鬼城。

  知耻而后勇,2012年大亚湾澳头蓝湾购物广场(沃尔玛)的开业,掀起了临深片区商业蜕变之路,此后几年,大亚湾和惠阳的商业发展进入了快车道。

大亚湾万达广场

大亚湾万达广场

  大亚湾:蓝湾购物广场、世纪城商业广场、京华中央购物广场、西区天虹、西区大润发、缤纷大润发惠民超市、万达广场、龙光购物中心(沃尔玛)、居然之家等大型商业体相继落成开业;不久的将来还将落成灿邦新天地OCEAMPARK、翡翠山HelloCity、金地天润自在城8万平米潮流商业街区。

  惠阳:家乐福、新一城(沃尔玛)、吉之岛、天安珑汇(大洋百货超市)、天虹、英之皇商业街、佳佳乐购、星河COCOGarden等大型商业相继开业。

  教育方面也是进展的有声有色:

  大亚湾:大亚湾西区第一小学、大亚湾第三中学、广外附设外国语大亚湾分校、北大培文惠州实验学校、华中师大附属学校、北大新世纪旭生实验学校、北师大附属卓越实验学校。

大亚湾北大培文学校

大亚湾北大培文学校

  惠阳:华南师大附属惠阳学校、半岛小学、惠阳第十小学、中山中学、清华恒大实验小学、雅居乐12年制学校。

华南师大附属惠阳学校

华南师大附属惠阳学校

  除此之外,公园的建设也给片区居民带来了更高层次的休闲天地。大亚湾相继进行了滨海公园二期扩建的准备工作、大亚湾红树林湿地公园的扩建、新建了虎头山公园、板樟岭森林公园、大亚湾儿童公园;惠阳则在淡水河和淡澳河进行了河道整治以及沿河两岸的生态绿色休闲长廊。

大亚湾儿童公园

大亚湾儿童公园

  一座座大型商业的开业、一所所学校的招生、一处处园林的开放,给临深片区居民的生活带来了新的便利和更高层次的享受,给来到这个片区安居乐业的人们吃了一颗强有力的定心丸!

经济发动机-产业格局

惠阳城市发展格局

惠阳城市发展格局

大亚湾城市发展格局

大亚湾城市发展格局

  褐色为工业用地、黄色为居住用地、红色为商业用地、绿色为公园绿地用地

  从城市规划格局上看

  从惠阳和大亚湾的城市规划格局来看,大亚湾的规划明显要比惠阳更有条理性,产业、住宅、绿化、商业都是集群按组团分布,有明显的区域性,产业与住宅完全分区,通过公园、绿地将居住与产业之间隔离,同时住宅组团与住宅组团之间也通过绿地相互隔开,商业则集中分布住宅中心区域,整个城市层次感鲜明。

  对比两个图还可以看出,大亚湾的工业用地主要集中在临深地带,且组团式集中,这就反映了大亚湾受深圳产业外溢要比惠阳强,深圳东进战略下,大亚湾无疑将会享受更多的外溢红利。

  整个惠阳的商业用地较大亚湾多许多,主要因为惠阳是惠州南部区域的老城区,发展时间较长,而大亚湾则是1993年才成立,也正是因为这点,才导致惠阳的城市发展规划没有大亚湾有条理,老城区的大量老破小虽然为城市聚集了人气,但同时也给城市的合理规划带来了不小的阻力。

  未来,城市发展相对成熟后,大亚湾的城市面貌明显会优于惠阳许多。

  从产业结构上看

  惠阳:电子信息产业、新能源新材料产业、精细化工产业、汽车产业、现代服务业

  大亚湾:石油化工产业、电子信息产业、汽车和高端装备制造产业、新能源新材料产业、新兴信息产业、节能环保产业、港口物流、滨海旅游产业

  惠州拥有世界500强企业33家,仅大亚湾就有17家,占据了惠州的半壁江山。

  从经济增长后劲看

2018年惠州各区县经济增长情况

2018年惠州各区县经济增长情况

  2018年,大亚湾经济技术开发区的GDP总量为685.7亿元,位居惠州各区县第二,增速达到18.3%,遥遥领先惠州其它区县3倍以上,并且近几年,大亚湾的增速都保持了惠州第一的惊人表现。

  大亚湾全区规上工业总产值2267.7亿元,增长41.7%,实现规上工业增加值633亿元,增长23.8%,工业增加值总量和增速均继续保持全市第一。在万亿级石化产业的强力拉动下,大亚湾区的GDP增长也实现了18.3%,远高于全市的平均水平,“领跑”各县区。

  对比2017年,在惠州7个地区中,名义经济增速和增量保持双第一的依然是大亚湾区,近两年实现增量过100亿的也只有大亚湾。

  大亚湾于1993年经国务院批准成立经济技术开发区,虽然时间不长,但是其经济发展后劲确着实让其它各区县刮目相看!

  对于在惠阳临深区域买房好还是大亚湾买房好,我个人认为主要看以下两点:

  (一)如果是自住的话,是马上要入住还是过几年再入住,入住的家庭成员结构怎么样,根据家庭成员去挑选相对应最重要的配套,从而筛选出区域,再从区域挑选楼盘就可以。

  (二)如果是投资的话,就看自己预算的投资周期是多久,短周期投资,选择新城区短期内会有相对重大的规划建成,比如地铁、大型商业综合体、知名学府;中长周期的话,主要考虑组团的价值,比如将来是否能成为深惠轨道交通枢纽中心、是否能成为深圳东部片区最具代表性的商务中心区、是否能成为整个惠湾片区的教育文化中心。根据这些去挑选区域,再从区域挑选出优质楼盘就可以了。

  世上没有最好的房子,只有最适合你的房子,同样的道理,没有绝对好的区域,只有最适合每个特定人群不同的区域。目前还处于疫情时期,疫情结束后对于购房者来说是非常好的出手时机。两个月的冷冻期,大多数开发商势必会需要资金回笼,努力做促销,会出现大的优惠政策。房子这种东西,永远是现在的便宜!同样是买,何必要等到涨价了再来呢?

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